Renforcer la résilience financière grâce aux tests de tension hypothécaires
Carlos Beauregard
Au Canada, 39 % des ménages ont des hypothèques, ce qui représente leur plus grande dépense récurrente (Statistique Canada, 2024). Afin d’assurer la stabilité financière, les régulateurs exigent depuis plus d’une décennie que les prêteurs sous réglementation fédérale effectuent des tests de tension hypothécaires.
Les tests de tension évaluent si les emprunteurs peuvent gérer des paiements plus élevés dans des scénarios tels qu’une réduction des revenus ou une augmentation des coûts. En 2018, ces tests couvraient la majorité des hypothèques, renforçant ainsi la résilience tout en freinant la croissance du crédit et l’augmentation des prix de l’immobilier.
Face aux hausses des taux d’intérêt en 2022, les tests de tension se sont révélés efficaces pour prévenir les défauts de paiement, améliorer la qualité du crédit et renforcer la résilience des emprunteurs, en particulier pour les prêts à ratio prêt-valeur élevé (RPV). En limitant les emprunts excessifs grâce à des calculs rigoureux du service de la dette, ils renforcent le système financier canadien.
Principaux enseignements :
- Tests de 2016 (hypothèques assurées) : Amélioration de la qualité du crédit mais impact limité sur le marché.
- Tests de 2018 (hypothèques non assurées) : Ralentissement de la croissance du crédit, modération de la hausse des prix immobiliers et renforcement de la résilience.
- Hausses des taux de 2022 : Les régions ayant été exposées auparavant aux tests de tension ont connu moins de défaillances, particulièrement parmi les emprunteurs à RPV élevé.
Les Données
Cette analyse repose sur trois principales sources de données:
Données sur les nouvelles hypothèques au niveau des prêts
- Représentent environ 80 % des nouvelles hypothèques émises par des entités réglementées par le BSIF (Crawford, Meh et Zhou, 2013).
- Incluent des détails sur :
- L’hypothèque : date d’émission, solde, taux d’intérêt, ratio prêt-valeur (RPV), ratios ABD/ATD, type, durée d’amortissement.
- L’emprunteur : revenus et emplacement (par code FSA).
- Concerne principalement les hypothèques à ratio élevé (assurées) et à faible ratio (non assurées) pour les nouveaux achats.
Données historiques de crédit (TransUnion)
Couvre presque tous les emprunteurs canadiens avec des mises à jour mensuelles.
Suit les passifs (ex. hypothèques, prêts) et les caractéristiques des emprunteurs (cotes de crédit, âge et emplacement).
Indices des prix des maisons Teranet–Banque Nationale
Indices des prix au niveau FSA basés sur la méthodologie des ventes répétées, non affectés par les modifications des propriétés.
Utilisés par les régulateurs pour surveiller les tendances du marché immobilier.
Agrégation régionale des données
Les données sur les emprunteurs sont regroupées par agglomérations de recensement dans les zones urbaines et par codes FSA dans les régions rurales.
Politiques de tests de tension hypothécaires : 2016 et 2018
Ces politiques ont resserré les critères de qualification, touchant :
- Hypothèques à ratio élevé (2016)
- Hypothèques à faible ratio (2018)
Analyse contre-factuelle des ratios ATD
De nouveaux taux de qualification minimum (TQM) ont été appliqués pour calculer les ratios ATD contre-factuels pour les hypothèques émises 12 mois avant et après les politiques.
Impact de la politique de 2016 :
- Avant la politique : 26 % des hypothèques à ratio élevé dépassaient le seuil ATD de 44 %.
- Après la politique : pratiquement aucune ne dépassait ce seuil, démontrant une contrainte significative sur l’approbation des hypothèques à ratio élevé.
- Le graphique 2 illustre la réduction des hypothèques dépassant les limites d’ATD, mettant en évidence l’efficacité de cette politique.
Impact des politiques de tests de tension hypothécaires de 2016 et 2018 sur les ratios ATD
Politique de 2016 (Hypothèques à ratio élevé)
Le graphique 2 compare les ratios d’amortissement total de la dette (ATD) pour les hypothèques à ratio élevé avant et après la politique d’octobre 2016.
Avant la politique :
- Les barres bleues représentent les hypothèques émises entre octobre 2015 et septembre 2016.
- Selon les nouvelles règles, 26 % de ces hypothèques auraient dépassé le seuil ATD de 44 %.
Après la politique :
- Les barres creuses délimitées en noir montrent les hypothèques émises entre novembre 2016 et octobre 2017.
- Pratiquement aucune hypothèque n’a dépassé le seuil ATD de 44 %, démontrant l’efficacité de la politique pour limiter l’émission d’hypothèques à ratio élevé.
Politique de 2018 (Hypothèques à ratio élevé et à faible ratio)
Le graphique 3 élargit l’analyse à la politique de janvier 2018, qui a principalement affecté les
hypothèques à faible ratio.
Hypothèques à ratio élevé (Panneau b) :
Les différences minimes entre les ratios ATD déclarés et les calculs contre-factuels indiquent que la politique de 2016 avait déjà imposé efficacement des contraintes sur les ratios ATD.
Hypothèques à faible ratio (Panneau a) :
- Avant la politique : Les barres bleues montrent que 29 % des hypothèques à faible ratio émisesentre janvier 2017 et décembre 2017 auraient dépassé le seuil ATD de 44 % selon les règles de 2018.
- Après la politique : Les barres creuses noires indiquent que 13 % des hypothèques à faible ratio émises après janvier 2018 avaient des ratios ATD admissibles supérieurs à 44%. Ce pourcentage post-politique reflète un équilibre entre l’influence réglementaire et la tolérance au risque des institutions financières sous réglementation fédérale (IFRF), avec le seuil de 44 % restant une contrainte importante, bien que non absolue, pour la qualification des hypothèques à faible ratio.
Sources :
- Bureau du surintendant des institutions financières
- Calculs de la Banque du Canada (Dernière observation : octobre 2017)
Impacts régionaux des politiques de test de résistance hypothécaire de 2016 et 2018
La part disqualifiée fait référence à la proportion des hypothèques émises dans les 12 mois précédant une politique qui n’auraient pas été admissibles selon les nouvelles règles. Cette mesure, représentée par la zone bleue à gauche du seuil de 44 % de TDS dans les graphiques 2 et 3, met en évidence les effets restrictifs des politiques à travers les régions.
Observations clés :
Politique de 2016 (hypothèques à ratio élevé) :
Ciblait les hypothèques à ratio élevé, entraînant des disqualifications principalement dans les zones comptant davantage d’acheteurs d’une première propriété et des ratios prêt-valeur (LTV) plus élevés.
Politique de 2018 (hypothèques à ratio faible) :
Impact plus large, affectant les hypothèques à ratio faible, avec un effet plus marqué sur des marchés comme Toronto et Vancouver, où les valeurs immobilières et les montants des hypothèques sont plus élevés.
Variation géographique :
La figure 1 illustre les différences régionales dans la part disqualifiée pour les deux politiques :
- La politique de 2018 a eu un effet plus prononcé dans le Grand Toronto et à Vancouver par rapport à celle de 2016. Cela s’explique par la prévalence plus élevée des hypothèques à ratio faible dans ces régions et leur plus grande sensibilité aux exigences TDS plus strictes.
- Les régions avec moins de propriétés de grande valeur ou une activité réduite des acheteurs ont montré un impact moindre de ces politiques.
En analysant les parts disqualifiées par région, nous comprenons comment chaque politique a influencé de manière unique les comportements d’emprunt, reflétant les caractéristiques régionales des marchés immobiliers et des profils hypothécaires.
Disparités régionales dans l'impact des politiques
La répartition des parts disqualifiées, cartographiée à travers le Canada, met en évidence l’effet des politiques de test de résistance hypothécaire de 2016 et 2018 selon les régions. Ces cartes classent les emplacements en quartiles en fonction des parts disqualifiées, avec des parenthèses indiquant si les bornes sont incluses ou exclues (par exemple, (0,41 ; 1] inclut 1 mais pas 0,41).
Principaux enseignements du Tableau 1 :
Caractéristiques des zones fortement exposées :
Les emplacements avec des parts disqualifiées supérieures à la médiane présentent :
- Ratios prêt-valeur (LTV) plus élevés : Indiquant des emprunteurs davantage endettés.
- Revenus et cotes de crédit plus faibles : Signalant une vulnérabilité financière accrue.
- Pour la politique de 2018, ces zones ont également connu une croissance plus rapide des prix des maisons, accentuant leur sensibilité aux règles hypothécaires plus strictes.
Indicateurs constants entre les zones :
Des différences minimes ont été observées concernant :
- Les ratios de service total de la dette (TDS) et de service brut de la dette (GDS).
- Les ratios paiement/revenu.
- Les périodes d’amortissement moyennes et les taux hypothécaires.
Implications :
L’exposition plus importante de certaines régions, notamment celles connaissant une hausse rapide des prix des logements, souligne l’objectif des politiques de test de résistance de réduire les risques sur les marchés surchauffés. En limitant les emprunts à ratio LTV élevé et en imposant des normes de qualification plus strictes, ces mesures visaient à renforcer la stabilité financière, particulièrement dans les zones les plus vulnérables aux chocs économiques ou liés au marché immobilier.
Principaux Indicateurs et Observations (octobre 2015 – septembre 2016)
Ce jeu de données fournit des informations sur les caractéristiques des emprunteurs et des hypothèques durant l'année précédant la mise en œuvre de la politique de 2016, mettant en lumière les profils financiers et les pratiques de prêt de l'époque.
Indicateurs clés :
Ratio prêt-valeur (LTV) :
Mesure la proportion d'un prêt hypothécaire par rapport à la valeur estimée de la propriété. Des ratios LTV élevés indiquent un levier financier plus important et un risque accru pour les emprunteurs.
Ratios de service total de la dette (TDS) et de service brut de la dette (GDS) :
- TDS : Part des revenus du ménage allouée à l’ensemble des paiements de dettes.
- GDS : Part des revenus spécifiquement dédiée aux coûts liés au logement.
Ratio paiement/revenu (PTI) :
Reflète le poids des paiements hypothécaires par rapport aux revenus du ménage.
Observations :
- Les emprunteurs appartenant aux catégories à LTV élevé étaient davantage exposés à une vulnérabilité financière avec la politique de 2016 en raison de critères de qualification plus stricts.
- La politique de test de résistance a introduit des contraintes significatives, visant à réduire les risques systémiques en limitant les emprunts à LTV élevé.
- Les ratios TDS, GDS et PTI ont été essentiels pour évaluer la résilience financière des emprunteurs lors de cette transition politique.
Ces indicateurs ont collectivement guidé l’évaluation et la mise en œuvre des règles de test de résistance, jetant les bases d’un marché hypothécaire plus solide et résilient.
Note :
Le ratio prêt-valeur (LTV) est le ratio prêt-valeur, le ratio de service total de la dette (TDS) est le ratio de service total de la dette, le ratio de service brut de la dette (GDS) est le ratio de service brut de la dette, et le ratio paiement/revenu (PTI) est le ratio paiement/revenu. Les données couvrent la période de janvier à décembre 2017 et proviennent de l’Office du surintendant des institutions financières (OSFI) et de Teranet-National Bank, avec des calculs réalisés par la Banque du Canada.
Méthodologie d’évaluation :
Pour analyser les effets des changements de politiques macroprudentielles, une approche de différence-en-différences a été utilisée. Cette méthode examine les variations dans la part disqualifiée selon les régions et permet d’estimer l’impact de ces politiques sur des variables du marché hypothécaire, telles que :
- Le ratio TDS effectif,
- La taille des hypothèques,
- La cote de crédit,
- Le ratio LTV,
- Les valeurs d’achat,
- La croissance locale des prix immobiliers.
Modèle empirique :
Le coefficient principal du modèle détermine si la politique a induit des changements comportementaux dans les zones plus exposées.
Résultats :
- Les analyses distinguent les impacts des mises en œuvre des politiques de 2016 et 2018.
- Les résultats couvrent l’ensemble des hypothèques ainsi que des sous-ensembles à ratio élevé et faible.
- Les résultats qualitatifs sont résumés dans le Tableau 2, tandis que les résultats quantitatifs détaillés figurent dans l’Annexe A.
Principaux enseignements sur les politiques hypothécaires et leur impact
Cette étude examine les effets des politiques macroprudentielles canadiennes de 2016 et 2018, ainsi que du resserrement monétaire de 2022-2023, en se concentrant sur les marchés hypothécaires, la qualité du crédit et la résilience des emprunteurs.
Politique de 2016 (ciblant les hypothèques à ratio élevé)
- Ratio TDS effectif :
- Les hypothèques à ratio élevé ont affiché des ratios TDS réduits dans les zones fortement touchées, confirmant le respect des politiques.
- Aucun changement significatif observé pour les hypothèques à ratio faible.
- Tendances hypothécaires :
- Baisse des émissions d’hypothèques à ratio élevé.
- Augmentation des émissions et des tailles moyennes pour les hypothèques à ratio faible, indiquant un déplacement vers ce type de prêt.
- Qualité du crédit :
- Amélioration des cotes de crédit et des acomptes, particulièrement dans les zones les plus exposées.
- Prix des logements :
- Ni les valeurs moyennes d’achat ni la croissance des prix des logements n’ont ralenti de manière significative.
Politique de 2018 (ciblant les hypothèques à ratio faible)
- Effets sur le marché :
- Réduction des émissions hypothécaires, des tailles moyennes des prêts et ralentissement de la croissance des prix des logements dans les zones fortement exposées.
- Qualité du crédit :
- Amélioration des cotes de crédit et des acomptes pour les hypothèques à ratio élevé, suggérant un impact indirect, peut-être lié au recours à des prêteurs alternatifs.
Resserrement monétaire de 2022-2023
- Taux d’intérêt :
- Entre mars 2022 et octobre 2023, la Banque du Canada a augmenté les taux de 0,25 % à 5,0 %.
- Résilience des emprunteurs :
- Analyse des taux de défaillance pour évaluer si les tests de résistance ont permis d’éviter les défaillances.
- Les zones les plus touchées par les politiques macroprudentielles ont montré des variations dans les taux de défaillance, suggérant que les tests de résistance atténuent la vulnérabilité financière en périodes difficiles.
Implications générales
Ces résultats soulignent le rôle crucial des politiques hypothécaires ciblées et des tests de résistance pour équilibrer la croissance du marché, la qualité du crédit et la résilience financière lors de changements économiques.
Aperçus sur l’impact des tests de résistance hypothécaires au Canada
Une analyse récente met en évidence l’efficacité des tests de résistance hypothécaires dans le renforcement de la stabilité financière, notamment durant les périodes de resserrement de la politique monétaire. Utilisant des données anonymisées de janvier 2021 à octobre 2023, l’étude examine les effets des politiques macroprudentielles de 2016 et 2018 sur les défauts de crédit et la résilience des emprunteurs.
Principaux résultats :
Impact de la politique de 2016
- Amélioration de la qualité du crédit :
- La politique ciblant les hypothèques à ratio élevé a réduit les ratios de service de la dette, renforçant ainsi la résilience des emprunteurs.
- Effets durant le resserrement monétaire de 2022-2023 :
- Les défauts dans les zones fortement exposées à la politique de 2016 ont augmenté moins significativement que dans les zones moins exposées, en particulier pour les produits de crédit non hypothécaires comme les cartes de crédit et les prêts automobiles.
- La politique a indirectement renforcé la résilience face à la hausse des paiements hypothécaires, bien que certains emprunteurs se soient tournés vers des prêteurs non réglementés.
Impact de la politique de 2018
- Extension aux hypothèques à ratio faible :
- Cette politique a freiné efficacement la croissance du crédit et des prix des logements.
- Effets sur la qualité du crédit :
- Les tests de résistance ont amélioré la qualité des emprunteurs dans le marché réglementé, mais ont eu un impact moins marqué sur les taux de défaut de plus de 90 jours pour les produits de crédit non hypothécaires par rapport à la politique de 2016.
Tendances générales
- Les emprunteurs soumis à des tests de résistance ont montré une meilleure préparation financière face aux hausses des taux d’intérêt de 2022-2023, réduisant ainsi le risque de défauts.
- Les zones fortement exposées aux politiques macroprudentielles ont enregistré une augmentation modérée des taux de défaut, soulignant l’efficacité de ces politiques.
Conclusion
Les tests de résistance hypothécaires se révèlent être un outil essentiel pour garantir la stabilité financière.
- Politique de 2016 : Amélioration de la qualité du crédit et résilience des emprunteurs.
- Politique de 2018 : Atténuation des booms des marchés immobiliers et du crédit.
Ensemble, ces mesures ont renforcé la résilience des ménages, les aidant à gérer les hausses importantes des paiements hypothécaires sans accumuler de retards pendant des périodes d’incertitude économique. Ces résultats confirment l’importance de politiques macroprudentielles bien conçues pour protéger le système financier et promouvoir la résilience économique.
Le marché immobilier canadien reste sous forte pression, et un nouveau rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) souligne l’urgence d’agir. Pour ramener l’abordabilité au niveau observé en 2019, le rythme de construction de logements devra doubler au cours des dix prochaines années, ce qui représente entre 430 000 et 480 000 logements par an à l’échelle nationale. L’analyse de la SCHL indique combien de nouveaux logements seront nécessaires dans les plus grandes villes du pays pour répondre à la demande future — un niveau bien supérieur aux prévisions actuelles. Ces estimations tracent une feuille de route claire pour combler les écarts d’offre, tant pour les logements locatifs que pour l’accession à la propriété. L’objectif est de permettre aux familles canadiennes, en particulier celles à revenu moyen, de pouvoir à nouveau vivre là où elles travaillent et élèvent leurs enfants. Ce qui doit changer Selon le rapport, le secteur de la construction résidentielle au Canada a déjà la capacité de bâtir plus de 400 000 logements par an. Mais pour y parvenir, plusieurs transformations majeures sont nécessaires : Une main-d’œuvre élargie et modernisée Davantage d’investissements privés Des règlements plus efficaces et moins de retards Des coûts de développement réduits L’adoption de technologies innovantes et une amélioration de la productivité Comme le souligne Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint de la SCHL : « Des changements systémiques sont essentiels si nous voulons doubler le rythme de construction au Canada. » Les points clés par région Montréal : Présente le plus grand déficit d’offre parmi toutes les grandes régions métropolitaines. Les coûts d’accession à la propriété ont augmenté plus rapidement que les revenus locaux. Le rythme de la construction locative est solide, mais il doit désormais être accompagné d’une hausse des logements à vendre. Toronto : Devra augmenter son rythme de construction de 70 % pour répondre à la demande. Même si la construction locative progresse, les options abordables pour les acheteurs restent insuffisantes. Vancouver : Nécessite 7 200 logements supplémentaires chaque année, soit une hausse de 29 % par rapport aux tendances actuelles. Avec 33 000 mises en chantier en 2023, maintenir ce rythme est crucial. Calgary : Malgré des records de construction ces dernières années, la ville a encore besoin de 45 % de logements supplémentaires par an pour satisfaire la demande. Ottawa-Gatineau : Affiche le deuxième plus grand écart d’offre. Bien que la construction ait augmenté entre 2021 et 2023, elle ne suit toujours pas le rythme de la demande. Edmonton : Est sur la bonne voie pour répondre à ses besoins en logements d’ici 2035, selon les prévisions actuelles. Toutefois, certaines problématiques d’accessibilité persistent pour certaines populations. À l’échelle provinciale, l’Ontario, la Nouvelle-Écosse et la Colombie-Britannique présentent les écarts d’offre les plus importants, en raison notamment de la flambée des prix pendant et après la pandémie. Une vision à long terme de l’abordabilité La SCHL estime qu’il est réaliste de ramener l’abordabilité aux niveaux de 2019. En revanche, retrouver les niveaux du début des années 2000 est désormais irréaliste. Dans des villes comme Toronto et Vancouver, où les défis d’abordabilité persistent depuis des décennies, la résolution du problème prendra plus de temps. Le rapport précise également que son analyse se concentre sur les Canadiens à revenu moyen dans le marché immobilier privé, et non sur les groupes vulnérables ou les personnes en situation d’itinérance. La SCHL continuera de mettre à jour ses estimations de l’écart d’offre sur un horizon glissant de dix ans, les projections actuelles s’étendant jusqu’en 2035. Cette approche permet aux gouvernements, aux promoteurs et aux institutions financières — comme Hypothèque Résidentiel — de planifier efficacement les prochaines étapes pour mieux répondre à la demande.
Canada’s housing market remains under immense pressure, and a recent report by the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) highlights the urgency of the situation. To bring back the affordability levels seen in 2019, the pace of new housing construction must double over the next decade . This means building between 430,000 and 480,000 homes per year , nationwide. The CMHC’s analysis outlines how many new homes are needed in Canada’s largest cities to meet future demand—far beyond what current trends would produce. These estimates provide a clear roadmap to closing the supply gap for both ownership and rental housing. The aim is to ensure that Canadian families, particularly those with average incomes, can once again afford to live where they work and raise families. What Needs to Change? According to the report, the Canadian homebuilding industry already has the potential to construct over 400,000 homes annually—but reaching this goal demands action on several fronts: A modernized and expanded construction workforce Greater private investment Streamlined regulations and reduced delays Lower development costs Adoption of innovative building technologies and productivity gains As CMHC’s Deputy Chief Economist, Aled ab Iorwerth, notes, “Systemic changes are essential if we are to double the pace of homebuilding in Canada.” Key Insights by Region Montréal : Faces the largest housing supply gap of any major metro area. Homeownership costs here have risen faster than any other CMA relative to local incomes. The strong pace of rental construction must now be matched with more homes for sale. Toronto : Needs to boost its construction pace by 70% . While rental builds have grown, affordable ownership options remain limited. Vancouver : Requires an additional 7,200 homes annually , or a 29% increase over current trends. With 33,000 new starts in 2023, maintaining this momentum is vital. Calgary : Despite record homebuilding years, it still needs 45% more new units per year to meet demand. Ottawa-Gatineau : Has the second-largest supply gap , and though construction increased between 2021 and 2023, it hasn’t kept up with demand. Edmonton : Is on track to meet housing needs through 2035 at the current pace, although affordability challenges persist in specific population segments. Across Canada, Ontario, Nova Scotia, and British Columbia have the most significant provincial housing gaps—particularly due to steep cost increases during and after the pandemic. A Long-Term Approach to Affordability The CMHC emphasizes that bringing affordability back to 2019 levels is realistic—but returning to early-2000s affordability is not. For cities like Toronto and Vancouver, where affordability has been an issue for decades, the solution will take time. The report also clarifies its scope: it focuses on average-income Canadians in market housing , rather than vulnerable groups or those experiencing homelessness. CMHC will continue updating its supply gap estimates using a 10-year outlook , with this year's projections stretching to 2035 . This rolling approach allows governments, builders, and financial institutions—like Hypothèque Résidentiel —to plan strategically for the years ahead.
Malgré un léger recul des investissements réels ajustés à l’inflation, le secteur résidentiel canadien est demeuré un moteur essentiel de l’économie en 2024, selon les plus récentes données de Statistique Canada. Au total, le secteur de l’habitation a contribué pour 143,4 milliards $ au produit intérieur brut (PIB) et a soutenu plus de 1,2 million d’emplois à l’échelle du pays. Une preuve de sa résilience, malgré la hausse des coûts et un ralentissement de la construction de maisons unifamiliales. L’essor des immeubles à logements L’investissement total dans l’habitation a atteint 237,7 milliards $ en valeur nominale, soit une hausse de 2,5 % par rapport à l’année précédente. Ce sont surtout les projets de construction d’immeubles à logements qui ont tiré cette croissance vers le haut, avec une hausse marquée de 6,9 %. Cette croissance a permis de compenser les baisses dans la construction de maisons individuelles ainsi que dans les rénovations. En termes réels (ajustés à l’inflation), l’investissement résidentiel a légèrement diminué de 0,4 % en 2024. Les dépenses en rénovation, quant à elles, ont chuté de 4,4 % alors que les coûts de rénovation ont augmenté de 4,2 %, poussant de nombreux propriétaires à reporter leurs projets. Le Québec parmi les chefs de file Alors que la plupart des provinces et territoires ont connu une hausse des investissements résidentiels en 2024, l’Ontario et la Colombie-Britannique ont enregistré de légères baisses. Le Québec et l’Alberta, pour leur part, se sont démarqués par une forte croissance, principalement grâce à l’accélération de la construction d’appartements dans les grands centres urbains . Le Québec a ajouté environ 50 000 nouveaux logements l’an dernier, se classant au troisième rang derrière l’Ontario (+99 000) et l’Alberta (+51 000). Dans toutes ces provinces, les appartements représentaient la majorité des nouvelles constructions. Un pilier de la richesse nationale Le parc immobilier résidentiel demeure l’un des principaux actifs du patrimoine des Canadiens. En 2024, la valeur totale des biens résidentiels s’élevait à 4,2 billions $, représentant environ 25 % de la richesse nationale. Cependant, ce parc immobilier vieillit. La « durée de vie utile restante » moyenne des habitations – soit le nombre d’années estimées avant qu’une maison n’atteigne la fin de sa durée de vie – a diminué à 58,9 % en 2024. En d’autres mots, la majorité des habitations canadiennes ont déjà franchi la moitié de leur durée de vie estimée. Ce sont les maisons unifamiliales qui ont connu la plus forte baisse de vie utile restante, tandis que les nouveaux immeubles à logements, maisons en rangée et maisons jumelées ont permis d’améliorer ce ratio dans certaines régions.
Despite a slight dip in inflation-adjusted investment, Canada’s residential housing sector remained a key economic driver last year, according to new data from Statistics Canada. In 2024, the housing sector contributed $143.4 billion to the national GDP and supported more than 1.2 million jobs across the country. This underlines the continued importance of residential real estate, even in the face of rising costs and a cooling in single-family home construction. Apartment Construction Leads the Way Total residential investment reached $237.7 billion in nominal terms, an increase of 2.5% compared to the previous year. Much of that growth came from a strong surge in apartment building construction, which jumped by 6.9%. This helped offset declines in single-detached home construction and renovation activity. In real (inflation-adjusted) terms, residential investment edged down by 0.4% in 2024, with renovation spending falling 4.4%. Rising costs—up 4.2% for renovations—may have caused many homeowners to delay or scale back planned upgrades. Regional Trends: Quebec Among Top Performers While investment grew in most provinces and territories, Ontario and British Columbia saw slight declines. Quebec and Alberta stood out with strong gains, largely due to increased apartment construction in urban centres like Montreal and Calgary. Quebec added approximately 50,000 new homes in 2024, making it one of the top three provinces for housing growth, behind Ontario (+99,000) and Alberta (+51,000). In all three provinces, apartments were the main source of new housing supply. Housing Assets Remain a Cornerstone of Wealth Canada’s housing stock remains a critical component of national wealth. In 2024, the total value of residential housing reached $4.2 trillion—representing roughly 25% of all national assets. However, the country’s housing stock is also aging. The average “remaining useful life” of Canadian homes dropped to 58.9%, meaning that homes are now, on average, just over halfway through their expected lifespan. Single-family homes experienced the most significant drop in remaining life, while newer apartment buildings, semi-detached, and row homes helped boost this measure in several regions.
Scotiabank a révisé ses prévisions en matière de taux d’intérêt, anticipant désormais que la Banque du Canada (BdC) procédera à trois baisses de taux en 2026, alors que l’économie mondiale subit les conséquences de l’intensification des politiques commerciales américaines. Un changement de cap Cette nouvelle prévision rompt avec la position de longue date de Scotiabank, selon laquelle la BdC avait atteint son taux terminal de 2,75 % et le maintiendrait sur l’ensemble de l’horizon prévisionnel. Désormais, les économistes de la banque jugent que les perspectives de croissance se détériorent rapidement, en grande partie à cause d’une « escalade dramatique de la guerre commerciale des États-Unis ». Bien que le Canada ait pour l’instant échappé aux tarifs les plus sévères, le ralentissement de la croissance américaine et la baisse des prix des matières premières commencent déjà à peser. Des tensions économiques des deux côtés de la frontière Scotiabank avertit que les risques économiques s’accentuent tant au Canada qu’aux États-Unis. Chez nos voisins du sud, les tarifs douaniers atteignant des niveaux inédits depuis un siècle provoquent déjà un ralentissement significatif de l’activité, qui devrait se prolonger jusqu’en 2026. Même si les droits sur les produits canadiens n’ont pas beaucoup évolué depuis mars, l’impact économique global est de plus en plus perceptible. Le rapport indique aussi que la Réserve fédérale devrait maintenir son taux directeur inchangé jusqu’à la fin de l’année, en raison des effets inflationnistes de ses politiques commerciales. La BdC, pour sa part, est également attendue sur pause jusqu’à la fin de 2025 — mais ce scénario pourrait changer selon l’évolution de l’inflation et de la croissance. Le risque de récession reste élevé Contrairement à Oxford Economics, Scotiabank n’a pas pour scénario de base une récession, mais admet que l’économie pourrait facilement basculer. « Il ne fait aucun doute que les économies flirteront avec la récession en raison des tarifs douaniers et de l’incertitude qu’ils engendrent », préviennent les économistes. Pour le Canada, Scotiabank prévoit désormais une croissance du PIB limitée à 0,7 % en 2026, avec un taux de chômage atteignant 7,2 %, signe d’une reprise économique laborieuse. Des baisses de taux attendues, mais pas avant 2026 Malgré ce ralentissement, Scotiabank s’attend à ce que la BdC maintienne ses taux inchangés jusqu’à la fin de 2025, avant d’amorcer une série de baisses en 2026. Son scénario de base prévoit une réduction de 75 points de base l’an prochain, afin de soutenir une reprise encore fragile. Cette perspective tranche avec celle d’autres grandes banques canadiennes. BMO, TD et CIBC s’attendent à de nouvelles baisses de taux dès cette année, suivies d’une pause. De leur côté, la Banque Nationale et RBC prévoient deux ou trois baisses en 2025, avant une ou deux hausses en 2026, à mesure que l’économie s’améliore
Scotiabank has updated its interest rate outlook, now projecting the Bank of Canada (BoC) will implement three rate cuts in 2026, as global economic conditions deteriorate under intensifying U.S. trade policies. A Shift in Forecast This marks a reversal from Scotiabank’s previous stance, which anticipated the BoC holding its policy rate steady at 2.75% through the forecast period. The bank now sees worsening economic growth—largely due to what it calls a “dramatic escalation of America’s war on trade.” Although Canada has avoided the brunt of new tariffs, the economic fallout from slower U.S. growth and weaker commodity prices is already having an impact. Cross-Border Economic Strain Scotiabank warns that both the U.S. and Canadian economies are increasingly vulnerable. In the U.S., unprecedented tariffs are already slowing activity “in a material way,” with effects expected to persist into next year. While tariffs on Canadian exports haven’t shifted since March, the broader economic drag is becoming more apparent. The report also notes that the Federal Reserve is now expected to keep its policy rate unchanged for the rest of 2025 due to the inflationary impact of trade measures. The BoC, similarly, is projected to stay on hold for the rest of this year—though Scotiabank acknowledges that could change depending on how inflation and growth evolve. Recession Still a Risk While Scotiabank stops short of forecasting a recession—unlike Oxford Economics—it concedes that it's a close call. “There is no doubt that economies will flirt with recession owing to the tariffs and associated uncertainty,” the economists caution. For Canada, Scotiabank now projects GDP growth to slow to just 0.7% in 2026, with the unemployment rate climbing to 7.2% as economic momentum weakens. Rate Cuts Delayed Until 2026 Despite the headwinds, Scotiabank expects the BoC to keep rates steady through 2025, with cuts beginning next year. Their base case calls for three cuts totaling 75 basis points in 2026 to help support a fragile recovery. This forecast diverges from other major banks. BMO, TD, and CIBC foresee rate cutsn continuing this year, followed by a pause. Meanwhile, National Bank and RBC anticipate modest easing in 2025, followed by one or two hikes in 2026 as conditions improve.
The Liberal Party, now led by Mark Carney, has won a fourth consecutive term in the recent federal election, securing a minority government with 168 seats—just four short of a majority. The party will need continued support from the NDP or Bloc Québécois to pass legislation. Leadership Change, Policy Shifts While the party balance remains largely unchanged, Carney’s leadership signals a pivot in key policy areas, especially fiscal and housing policy. Fiscal Outlook: Big Stimulus, Bigger Deficits The Liberals plan to inject $77 billion in new spending over the next four years, representing 2.5% of GDP in 2024, according to Oxford Economics. The focus will be on defence, infrastructure, and housing, along with personal and corporate tax cuts. The Parliamentary Budget Officer projects a federal deficit of $62.3 billion (2% of GDP) in 2025–26, up from a baseline of $46.8 billion (1.5% of GDP). CIBC’s Avery Shenfeld warns the actual deficit could be even higher if economic growth falls short, noting, “Odds of the deficit topping 2% of GDP are likely more material than an undershoot.” Economic Outlook: Stimulus Eases, but Can’t Avert Recession While the planned stimulus offers some buffer, economists expect only a modest impact. Oxford Economics estimates the measures will boost GDP growth by 0.2 percentage points in 2025 and 0.6 in 2026. However, a mild recession is still expected to begin in the second quarter of this year. BMO’s Robert Kavcic calculates the net stimulus at around 0.5% of GDP in 2025/26, even factoring in retaliatory tariffs. He cautions, though, that downside risks to the fiscal outlook remain if the economy underperforms. Housing Policy: Affordability and Supply in Focus The Liberals are promising several housing initiatives to tackle affordability and increase supply. Key measures include: • GST removal on new homes under $1 million for first-time buyers • $25 billion i n financing for affordable housing development • A 1% tax cut to the lowest federal income bracket • Reversal of the recent increase to the capital gains inclusion rate Many of these policies enjoy cross-party support, particularly the GST exemption and large-scale infrastructure investment. Climate and Carbon Policy: Shifting Gears The Liberals plan to scrap the consumer carbon tax but maintain pricing for large emitters. They also propose import tariffs on goods from countries lacking comparable climate policies . Interest Rates and Market Reaction With significant fiscal stimulus on the horizon, the Bank of Canada is expected to hold off on aggressive rate cuts. Oxford Economics notes that government spending is "doing most of the heavy lifting," potentially limiting the need for monetary easing. Still, rate cuts are likely. BMO projects a 75-basis-point reduction by year-end, while markets anticipate closer to 50. The upcoming federal budget will be key in shaping the Bank’s next move. Markets were largely unmoved by the election result. The Canadian dollar and bond yields held steady, with investors now watching the budget and U.S. trade negotiations for the next major signal.
Le Parti libéral, désormais dirigé par Mark Carney, a remporté un quatrième mandat consécutif lors des récentes élections fédérales, formant un gouvernement minoritaire avec 168 sièges — à seulement quatre sièges de la majorité. Le parti devra donc continuer de compter sur l’appui du NPD ou du Bloc Québécois pour faire adopter ses projets de loi. Changement de direction, nouvelles orientations politiques Même si l’équilibre des forces à la Chambre reste largement inchangé, la prise de pouvoir de Carney marque un virage dans plusieurs domaines clés, notamment en matière de politique budgétaire et de logement. Perspectives budgétaires : de grands stimulants, de plus grands déficits Les libéraux prévoient des dépenses nouvelles de 77 milliards de dollars sur les quatre prochaines années, soit 2,5 % du PIB en 2024, selon Oxford Economics. Les fonds seront principalement dirigés vers la défense, les infrastructures et le logement, accompagnés de baisses d’impôt pour les particuliers et les entreprises. Le directeur parlementaire du budget anticipe un déficit fédéral de 62,3 milliards de dollars (2 % du PIB) en 2025-2026, en hausse par rapport à une prévision de base de 46,8 milliards (1,5 % du PIB). Avery Shenfeld, de la CIBC, prévient que ce déficit pourrait être encore plus élevé si la croissance économique déçoit, notant que « la probabilité que le déficit dépasse 2 % du PIB est plus importante que celle d’un déficit moindre. » Perspectives économiques : un stimulant limité, une récession toujours probable Bien que les mesures prévues offrent un certain coussin, les économistes n’anticipent qu’un impact modeste. Oxford Economics estime que le plan devrait augmenter la croissance du PIB de 0,2 point en 2025 et de 0,6 point en 2026. Néanmoins, une légère récession est toujours attendue dès le deuxième trimestre de cette année. Robert Kavcic, de la BMO, évalue le stimulant net à environ 0,5 % du PIB en 2025-2026, même en tenant compte de possibles représailles commerciales. Il souligne toutefois que des risques à la baisse persistent si l’économie sous-performe. Politique du logement : accessibilité et offre au cœur des priorités Les libéraux promettent plusieurs initiatives pour améliorer l’accessibilité et augmenter l’offre de logements. Parmi les mesures phares : Suppression de la TPS sur les maisons neuves de moins de 1 million $ pour les premiers acheteurs 25 milliards $ de financement pour le développement de logements abordables Réduction de 1 % du premier palier de l’impôt fédéral sur le revenu Annulation de la récente hausse du taux d’inclusion des gains en capital Beaucoup de ces mesures bénéficient d’un soutien multipartite, notamment l’exonération de la TPS et les investissements massifs en infrastructures. Politique climatique et carbone : changement de cap Les libéraux prévoient d’abolir la taxe carbone pour les consommateurs tout en maintenant les mécanismes de tarification pour les grands émetteurs. Ils proposent aussi des tarifs d’importation sur les produits provenant de pays n’ayant pas de politiques climatiques comparables. Taux d’intérêt et réaction des marchés Avec un important plan de relance en préparation, la Banque du Canada devrait s’abstenir de réduire agressivement ses taux. Oxford Economics souligne que les dépenses publiques « assurent l’essentiel du soutien », réduisant ainsi la nécessité d’un assouplissement monétaire marqué. Des baisses de taux restent toutefois probables. La BMO prévoit une réduction de 75 points de base d’ici la fin de l’année, tandis que les marchés en anticipent environ 50. Le prochain budget fédéral sera crucial pour orienter la décision de la Banque. Les marchés ont peu réagi au résultat de l’élection. Le dollar canadien et les rendements obligataires sont restés stables, les investisseurs tournant désormais leur attention vers le budget et les négociations commerciales avec les États-Unis.
Le gouvernement fédéral a annoncé un report de l’augmentation prévue de l’impôt sur les gains en capital, repoussant la date de mise en œuvre du 25 juin 2024 au 1er janvier 2026. Le ministre des Finances, Dominic LeBlanc, a fait cette annonce aujourd’hui, invoquant la nécessité d’apporter plus de certitude aux contribuables et aux entreprises avant la prochaine saison fiscale. L’augmentation proposée ferait passer le taux d’inclusion des gains en capital—la portion des gains imposable—de 50 % à 66,7 % pour les particuliers réalisant plus de 250 000 $ de gains en capital annuels, ainsi que pour les entreprises et la plupart des fiducies. Initialement introduit dans le budget 2024, ce changement n’avait pas encore été légiféré lorsque le Parlement a été prorogé plus tôt cette année, laissant son avenir incertain. Avec des élections fédérales prévues plus tard cette année, un changement de gouvernement pourrait entraîner l’abandon total de cette mesure. Le ministre LeBlanc a souligné que cette décision de report visait à assurer une certaine stabilité. "Étant donné le contexte actuel, notre gouvernement a estimé qu’il s’agissait de la décision responsable à prendre", a-t-il déclaré, réaffirmant l’engagement du gouvernement à dialoguer avec les Canadiens sur les politiques fiscales favorisant la croissance économique. Bien que ce report apporte de la clarté aux contribuables, il pourrait également affecter les budgets fédéral et provinciaux en retardant les recettes attendues de cette hausse d’impôt et en compliquant l’atteinte des objectifs budgétaires à court terme. Les exemptions et mesures connexes maintenues Malgré le report de la hausse de l’impôt sur les gains en capital, plusieurs mesures associées entreront en vigueur comme prévu : Exonération pour résidence principale : Aucun impôt sur les gains en capital lors de la vente d’une résidence principale, garantissant ainsi l’exonération des bénéfices. Seuil annuel de 250 000 $ (en vigueur le 1er janvier 2026) : Les particuliers réalisant des gains inférieurs à ce montant continueront de bénéficier du taux d’inclusion de 50 %. Par exemple, un couple vendant un chalet avec un gain de 500 000 $ ne paiera pas d’impôt supplémentaire. Augmentation de l’exonération cumulative des gains en capital (en vigueur le 25 juin 2024) : Cette exonération passe à 1,25 million $, réduisant l’impôt sur les actions de petites entreprises et les propriétés agricoles ou de pêche pour les Canadiens ayant des gains admissibles inférieurs à 2,25 millions $. Incitatif pour les entrepreneurs canadiens (en vigueur en 2025) : Réduction du taux d’inclusion à un tiers pour un maximum de 2 millions $ de gains admissibles, avec une augmentation progressive jusqu’à 2 millions $ d’ici 2029. Les entrepreneurs pourraient ainsi payer moins d’impôts sur jusqu’à 6,25 millions $ de gains. Bien que l’augmentation de l’impôt sur les gains en capital soit reportée, ces mesures visent à concilier équité fiscale et incitation à l’investissement, tout en garantissant un soutien continu aux petites entreprises et aux investisseurs individuels.
The federal government has announced a delay in its planned capital gains tax increase, moving the implementation date from June 25, 2024, to January 1, 2026. Finance Minister Dominic LeBlanc made the announcement today, citing the need to provide taxpayers and business owners with greater certainty ahead of the upcoming tax season. The proposed increase would raise the capital gains inclusion rate—the portion of gains subject to tax—from 50% to 66.7% for individuals earning over $250,000 in annual capital gains, as well as for corporations and most trusts. Originally introduced in Budget 2024, the change had not yet been legislated when Parliament was prorogued earlier this year, leaving its fate uncertain. With a federal election expected later this year, a potential change in government could result in the proposal being scrapped entirely. Minister LeBlanc emphasized that the decision to delay was made in the interest of stability. “Given the current context, our government felt this was the responsible course of action,” he stated, reaffirming the government's commitment to engaging with Canadians on fiscal policies that support economic growth. While the delay provides clarity for taxpayers, it could also impact both federal and provincial budgets, postponing anticipated revenue from the tax increase and affecting short-term fiscal targets. Exemptions and Related Measures Proceed as Planned Despite the postponement of the tax hike, several related measures will move forward on schedule. These include: Principal Residence Exemption: No capital gains tax on the sale of a primary home, ensuring profits remain tax-free. $250,000 Annual Threshold (Effective January 1, 2026): Individuals with gains below this amount will continue to benefit from the 50% inclusion rate. For example, a couple selling a cottage with a $500,000 gain would not face additional taxes. Lifetime Capital Gains Exemption Increase (Effective June 25, 2024): The exemption rises to $1.25 million, reducing taxes on small business shares and farming/fishing properties for those with eligible gains under $2.25 million. Canadian Entrepreneurs’ Incentive (Effective 2025): Lowers the inclusion rate to one-third for up to $2 million in eligible gains, increasing annually to $2 million by 2029. Entrepreneurs could pay reduced taxes on up to $6.25 million in gains. While the capital gains tax increase has been deferred, these measures are intended to balance tax fairness with investment incentives, ensuring continued support for small businesses and individual investors.
