Blog

Le marché immobilier canadien reste sous forte pression, et un nouveau rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) souligne l’urgence d’agir. Pour ramener l’abordabilité au niveau observé en 2019, le rythme de construction de logements devra doubler au cours des dix prochaines années, ce qui représente entre 430 000 et 480 000 logements par an à l’échelle nationale. L’analyse de la SCHL indique combien de nouveaux logements seront nécessaires dans les plus grandes villes du pays pour répondre à la demande future — un niveau bien supérieur aux prévisions actuelles. Ces estimations tracent une feuille de route claire pour combler les écarts d’offre, tant pour les logements locatifs que pour l’accession à la propriété. L’objectif est de permettre aux familles canadiennes, en particulier celles à revenu moyen, de pouvoir à nouveau vivre là où elles travaillent et élèvent leurs enfants. Ce qui doit changer Selon le rapport, le secteur de la construction résidentielle au Canada a déjà la capacité de bâtir plus de 400 000 logements par an. Mais pour y parvenir, plusieurs transformations majeures sont nécessaires : Une main-d’œuvre élargie et modernisée Davantage d’investissements privés Des règlements plus efficaces et moins de retards Des coûts de développement réduits L’adoption de technologies innovantes et une amélioration de la productivité Comme le souligne Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint de la SCHL : « Des changements systémiques sont essentiels si nous voulons doubler le rythme de construction au Canada. » Les points clés par région Montréal : Présente le plus grand déficit d’offre parmi toutes les grandes régions métropolitaines. Les coûts d’accession à la propriété ont augmenté plus rapidement que les revenus locaux. Le rythme de la construction locative est solide, mais il doit désormais être accompagné d’une hausse des logements à vendre. Toronto : Devra augmenter son rythme de construction de 70 % pour répondre à la demande. Même si la construction locative progresse, les options abordables pour les acheteurs restent insuffisantes. Vancouver : Nécessite 7 200 logements supplémentaires chaque année, soit une hausse de 29 % par rapport aux tendances actuelles. Avec 33 000 mises en chantier en 2023, maintenir ce rythme est crucial. Calgary : Malgré des records de construction ces dernières années, la ville a encore besoin de 45 % de logements supplémentaires par an pour satisfaire la demande. Ottawa-Gatineau : Affiche le deuxième plus grand écart d’offre. Bien que la construction ait augmenté entre 2021 et 2023, elle ne suit toujours pas le rythme de la demande. Edmonton : Est sur la bonne voie pour répondre à ses besoins en logements d’ici 2035, selon les prévisions actuelles. Toutefois, certaines problématiques d’accessibilité persistent pour certaines populations. À l’échelle provinciale, l’Ontario, la Nouvelle-Écosse et la Colombie-Britannique présentent les écarts d’offre les plus importants, en raison notamment de la flambée des prix pendant et après la pandémie. Une vision à long terme de l’abordabilité La SCHL estime qu’il est réaliste de ramener l’abordabilité aux niveaux de 2019. En revanche, retrouver les niveaux du début des années 2000 est désormais irréaliste. Dans des villes comme Toronto et Vancouver, où les défis d’abordabilité persistent depuis des décennies, la résolution du problème prendra plus de temps. Le rapport précise également que son analyse se concentre sur les Canadiens à revenu moyen dans le marché immobilier privé, et non sur les groupes vulnérables ou les personnes en situation d’itinérance. La SCHL continuera de mettre à jour ses estimations de l’écart d’offre sur un horizon glissant de dix ans, les projections actuelles s’étendant jusqu’en 2035. Cette approche permet aux gouvernements, aux promoteurs et aux institutions financières — comme Hypothèque Résidentiel — de planifier efficacement les prochaines étapes pour mieux répondre à la demande.

Malgré un léger recul des investissements réels ajustés à l’inflation, le secteur résidentiel canadien est demeuré un moteur essentiel de l’économie en 2024, selon les plus récentes données de Statistique Canada. Au total, le secteur de l’habitation a contribué pour 143,4 milliards $ au produit intérieur brut (PIB) et a soutenu plus de 1,2 million d’emplois à l’échelle du pays. Une preuve de sa résilience, malgré la hausse des coûts et un ralentissement de la construction de maisons unifamiliales. L’essor des immeubles à logements L’investissement total dans l’habitation a atteint 237,7 milliards $ en valeur nominale, soit une hausse de 2,5 % par rapport à l’année précédente. Ce sont surtout les projets de construction d’immeubles à logements qui ont tiré cette croissance vers le haut, avec une hausse marquée de 6,9 %. Cette croissance a permis de compenser les baisses dans la construction de maisons individuelles ainsi que dans les rénovations. En termes réels (ajustés à l’inflation), l’investissement résidentiel a légèrement diminué de 0,4 % en 2024. Les dépenses en rénovation, quant à elles, ont chuté de 4,4 % alors que les coûts de rénovation ont augmenté de 4,2 %, poussant de nombreux propriétaires à reporter leurs projets. Le Québec parmi les chefs de file Alors que la plupart des provinces et territoires ont connu une hausse des investissements résidentiels en 2024, l’Ontario et la Colombie-Britannique ont enregistré de légères baisses. Le Québec et l’Alberta, pour leur part, se sont démarqués par une forte croissance, principalement grâce à l’accélération de la construction d’appartements dans les grands centres urbains . Le Québec a ajouté environ 50 000 nouveaux logements l’an dernier, se classant au troisième rang derrière l’Ontario (+99 000) et l’Alberta (+51 000). Dans toutes ces provinces, les appartements représentaient la majorité des nouvelles constructions. Un pilier de la richesse nationale Le parc immobilier résidentiel demeure l’un des principaux actifs du patrimoine des Canadiens. En 2024, la valeur totale des biens résidentiels s’élevait à 4,2 billions $, représentant environ 25 % de la richesse nationale. Cependant, ce parc immobilier vieillit. La « durée de vie utile restante » moyenne des habitations – soit le nombre d’années estimées avant qu’une maison n’atteigne la fin de sa durée de vie – a diminué à 58,9 % en 2024. En d’autres mots, la majorité des habitations canadiennes ont déjà franchi la moitié de leur durée de vie estimée. Ce sont les maisons unifamiliales qui ont connu la plus forte baisse de vie utile restante, tandis que les nouveaux immeubles à logements, maisons en rangée et maisons jumelées ont permis d’améliorer ce ratio dans certaines régions.

Scotiabank a révisé ses prévisions en matière de taux d’intérêt, anticipant désormais que la Banque du Canada (BdC) procédera à trois baisses de taux en 2026, alors que l’économie mondiale subit les conséquences de l’intensification des politiques commerciales américaines. Un changement de cap Cette nouvelle prévision rompt avec la position de longue date de Scotiabank, selon laquelle la BdC avait atteint son taux terminal de 2,75 % et le maintiendrait sur l’ensemble de l’horizon prévisionnel. Désormais, les économistes de la banque jugent que les perspectives de croissance se détériorent rapidement, en grande partie à cause d’une « escalade dramatique de la guerre commerciale des États-Unis ». Bien que le Canada ait pour l’instant échappé aux tarifs les plus sévères, le ralentissement de la croissance américaine et la baisse des prix des matières premières commencent déjà à peser. Des tensions économiques des deux côtés de la frontière Scotiabank avertit que les risques économiques s’accentuent tant au Canada qu’aux États-Unis. Chez nos voisins du sud, les tarifs douaniers atteignant des niveaux inédits depuis un siècle provoquent déjà un ralentissement significatif de l’activité, qui devrait se prolonger jusqu’en 2026. Même si les droits sur les produits canadiens n’ont pas beaucoup évolué depuis mars, l’impact économique global est de plus en plus perceptible. Le rapport indique aussi que la Réserve fédérale devrait maintenir son taux directeur inchangé jusqu’à la fin de l’année, en raison des effets inflationnistes de ses politiques commerciales. La BdC, pour sa part, est également attendue sur pause jusqu’à la fin de 2025 — mais ce scénario pourrait changer selon l’évolution de l’inflation et de la croissance. Le risque de récession reste élevé Contrairement à Oxford Economics, Scotiabank n’a pas pour scénario de base une récession, mais admet que l’économie pourrait facilement basculer. « Il ne fait aucun doute que les économies flirteront avec la récession en raison des tarifs douaniers et de l’incertitude qu’ils engendrent », préviennent les économistes. Pour le Canada, Scotiabank prévoit désormais une croissance du PIB limitée à 0,7 % en 2026, avec un taux de chômage atteignant 7,2 %, signe d’une reprise économique laborieuse. Des baisses de taux attendues, mais pas avant 2026 Malgré ce ralentissement, Scotiabank s’attend à ce que la BdC maintienne ses taux inchangés jusqu’à la fin de 2025, avant d’amorcer une série de baisses en 2026. Son scénario de base prévoit une réduction de 75 points de base l’an prochain, afin de soutenir une reprise encore fragile. Cette perspective tranche avec celle d’autres grandes banques canadiennes. BMO, TD et CIBC s’attendent à de nouvelles baisses de taux dès cette année, suivies d’une pause. De leur côté, la Banque Nationale et RBC prévoient deux ou trois baisses en 2025, avant une ou deux hausses en 2026, à mesure que l’économie s’améliore

Le Parti libéral, désormais dirigé par Mark Carney, a remporté un quatrième mandat consécutif lors des récentes élections fédérales, formant un gouvernement minoritaire avec 168 sièges — à seulement quatre sièges de la majorité. Le parti devra donc continuer de compter sur l’appui du NPD ou du Bloc Québécois pour faire adopter ses projets de loi. Changement de direction, nouvelles orientations politiques Même si l’équilibre des forces à la Chambre reste largement inchangé, la prise de pouvoir de Carney marque un virage dans plusieurs domaines clés, notamment en matière de politique budgétaire et de logement. Perspectives budgétaires : de grands stimulants, de plus grands déficits Les libéraux prévoient des dépenses nouvelles de 77 milliards de dollars sur les quatre prochaines années, soit 2,5 % du PIB en 2024, selon Oxford Economics. Les fonds seront principalement dirigés vers la défense, les infrastructures et le logement, accompagnés de baisses d’impôt pour les particuliers et les entreprises. Le directeur parlementaire du budget anticipe un déficit fédéral de 62,3 milliards de dollars (2 % du PIB) en 2025-2026, en hausse par rapport à une prévision de base de 46,8 milliards (1,5 % du PIB). Avery Shenfeld, de la CIBC, prévient que ce déficit pourrait être encore plus élevé si la croissance économique déçoit, notant que « la probabilité que le déficit dépasse 2 % du PIB est plus importante que celle d’un déficit moindre. » Perspectives économiques : un stimulant limité, une récession toujours probable Bien que les mesures prévues offrent un certain coussin, les économistes n’anticipent qu’un impact modeste. Oxford Economics estime que le plan devrait augmenter la croissance du PIB de 0,2 point en 2025 et de 0,6 point en 2026. Néanmoins, une légère récession est toujours attendue dès le deuxième trimestre de cette année. Robert Kavcic, de la BMO, évalue le stimulant net à environ 0,5 % du PIB en 2025-2026, même en tenant compte de possibles représailles commerciales. Il souligne toutefois que des risques à la baisse persistent si l’économie sous-performe. Politique du logement : accessibilité et offre au cœur des priorités Les libéraux promettent plusieurs initiatives pour améliorer l’accessibilité et augmenter l’offre de logements. Parmi les mesures phares : Suppression de la TPS sur les maisons neuves de moins de 1 million $ pour les premiers acheteurs 25 milliards $ de financement pour le développement de logements abordables Réduction de 1 % du premier palier de l’impôt fédéral sur le revenu Annulation de la récente hausse du taux d’inclusion des gains en capital Beaucoup de ces mesures bénéficient d’un soutien multipartite, notamment l’exonération de la TPS et les investissements massifs en infrastructures. Politique climatique et carbone : changement de cap Les libéraux prévoient d’abolir la taxe carbone pour les consommateurs tout en maintenant les mécanismes de tarification pour les grands émetteurs. Ils proposent aussi des tarifs d’importation sur les produits provenant de pays n’ayant pas de politiques climatiques comparables. Taux d’intérêt et réaction des marchés Avec un important plan de relance en préparation, la Banque du Canada devrait s’abstenir de réduire agressivement ses taux. Oxford Economics souligne que les dépenses publiques « assurent l’essentiel du soutien », réduisant ainsi la nécessité d’un assouplissement monétaire marqué. Des baisses de taux restent toutefois probables. La BMO prévoit une réduction de 75 points de base d’ici la fin de l’année, tandis que les marchés en anticipent environ 50. Le prochain budget fédéral sera crucial pour orienter la décision de la Banque. Les marchés ont peu réagi au résultat de l’élection. Le dollar canadien et les rendements obligataires sont restés stables, les investisseurs tournant désormais leur attention vers le budget et les négociations commerciales avec les États-Unis.

Le gouvernement fédéral a annoncé un report de l’augmentation prévue de l’impôt sur les gains en capital, repoussant la date de mise en œuvre du 25 juin 2024 au 1er janvier 2026. Le ministre des Finances, Dominic LeBlanc, a fait cette annonce aujourd’hui, invoquant la nécessité d’apporter plus de certitude aux contribuables et aux entreprises avant la prochaine saison fiscale. L’augmentation proposée ferait passer le taux d’inclusion des gains en capital—la portion des gains imposable—de 50 % à 66,7 % pour les particuliers réalisant plus de 250 000 $ de gains en capital annuels, ainsi que pour les entreprises et la plupart des fiducies. Initialement introduit dans le budget 2024, ce changement n’avait pas encore été légiféré lorsque le Parlement a été prorogé plus tôt cette année, laissant son avenir incertain. Avec des élections fédérales prévues plus tard cette année, un changement de gouvernement pourrait entraîner l’abandon total de cette mesure. Le ministre LeBlanc a souligné que cette décision de report visait à assurer une certaine stabilité. "Étant donné le contexte actuel, notre gouvernement a estimé qu’il s’agissait de la décision responsable à prendre", a-t-il déclaré, réaffirmant l’engagement du gouvernement à dialoguer avec les Canadiens sur les politiques fiscales favorisant la croissance économique. Bien que ce report apporte de la clarté aux contribuables, il pourrait également affecter les budgets fédéral et provinciaux en retardant les recettes attendues de cette hausse d’impôt et en compliquant l’atteinte des objectifs budgétaires à court terme. Les exemptions et mesures connexes maintenues Malgré le report de la hausse de l’impôt sur les gains en capital, plusieurs mesures associées entreront en vigueur comme prévu : Exonération pour résidence principale : Aucun impôt sur les gains en capital lors de la vente d’une résidence principale, garantissant ainsi l’exonération des bénéfices. Seuil annuel de 250 000 $ (en vigueur le 1er janvier 2026) : Les particuliers réalisant des gains inférieurs à ce montant continueront de bénéficier du taux d’inclusion de 50 %. Par exemple, un couple vendant un chalet avec un gain de 500 000 $ ne paiera pas d’impôt supplémentaire. Augmentation de l’exonération cumulative des gains en capital (en vigueur le 25 juin 2024) : Cette exonération passe à 1,25 million $, réduisant l’impôt sur les actions de petites entreprises et les propriétés agricoles ou de pêche pour les Canadiens ayant des gains admissibles inférieurs à 2,25 millions $. Incitatif pour les entrepreneurs canadiens (en vigueur en 2025) : Réduction du taux d’inclusion à un tiers pour un maximum de 2 millions $ de gains admissibles, avec une augmentation progressive jusqu’à 2 millions $ d’ici 2029. Les entrepreneurs pourraient ainsi payer moins d’impôts sur jusqu’à 6,25 millions $ de gains. Bien que l’augmentation de l’impôt sur les gains en capital soit reportée, ces mesures visent à concilier équité fiscale et incitation à l’investissement, tout en garantissant un soutien continu aux petites entreprises et aux investisseurs individuels.

Des millions de Canadiens renouvelleront leur hypothèque en 2025, passant souvent de taux historiquement bas. Avec des taux ayant doublé depuis 2020, cette transition pourrait entraîner un choc de paiement. Toutefois, la forte concurrence entre les prêteurs offre des opportunités pour obtenir de meilleures offres. Perspectives des taux d’intérêt La Banque du Canada a récemment réduit son taux directeur de 0,25 % à 3 %, laissant entrevoir d’autres baisses possibles. Si cette tendance se poursuit, les taux hypothécaires variables pourraient chuter, tandis que les taux fixes suivraient la baisse des obligations. Pourquoi 2025 est une année unique Plus de 1,2 million d’hypothèques, représentant près de 590 milliards de dollars, arrivent à échéance. La plupart des emprunteurs avaient initialement des taux entre 1 % et 2,5 %, alors que les taux actuels se situent entre 4 % et 6 %, posant des problèmes d’accessibilité financière. Comment les prêteurs rivalisent Grandes banques : Offrent l’alignement des taux, des offres groupées et des services numériques améliorés. nesto : Plus grand prêteur numérique du Canada, proposant des taux 10 à 40 points de base inférieurs à ceux des banques, permettant aux emprunteurs d’économiser des milliers de dollars. Économies potentielles Une réduction de 40 points de base peut permettre d’économiser des milliers de dollars sur une hypothèque. Pour un prêt de 500 000 $, les taux plus bas de nesto pourraient générer plus de 11 700 $ d’économies par rapport aux grandes banques. Comment obtenir le meilleur taux de renouvellement Anticipez: Verrouillez un taux avantageux jusqu’à 150 jours à l’avance. Comparez les offres: Ne prenez pas la première offre, examinez les options des banques, courtiers et prêteurs numériques. Taux fixe ou variable: Les taux fixes offrent une stabilité, tandis que les taux variables pourraient baisser avec d’autres réductions de la Banque du Canada. Négociez et profitez des incitations: Demandez un alignement des taux, des offres de remboursement en argent et explorez les exemptions aux tests de résistance. Impact économique sur les hypothèques Les tensions commerciales entre les États-Unis et le Canada pourraient influencer davantage les taux, entraînant des réductions supplémentaires de la Banque du Canada. Conclusion Avec une concurrence accrue, les propriétaires ont un fort pouvoir de négociation en 2025. Comparer les offres peut permettre des économies importantes. Vérifiez dès maintenant les taux pour obtenir la meilleure offre.

En 2023, l’Ontario dominait les recherches immobilières au Canada, mais l’année dernière a vu un glissement vers des régions plus abordables comme l’Alberta, selon Zoocasa. Des villes comme Edmonton et Calgary ont gagné en popularité grâce à leurs coûts de logement plus faibles et à leurs frais de subsistance réduits. Cette tendance se reflète dans les cinq villes les plus recherchées au Canada en 2024 : Toronto, Edmonton, Calgary, Mississauga et Vancouver. Toronto et Vancouver dominent le marché Toronto reste en tête, avec des loyers moyens pour un appartement d'une chambre à 2 374 $ et des prix de maisons atteignant 1 061 700 $. Vancouver suit de près, affichant les loyers moyens les plus élevés du Canada à 2 534 $ et des prix de maisons moyens à 1 172 100 $. Mississauga demeure une option privilégiée pour ceux cherchant la proximité de Toronto, offrant des loyers légèrement plus abordables à 2 279 $. Le marché immobilier en Ontario Le marché immobilier de l’Ontario reste dominant, soutenu par sa densité de population et ses opportunités économiques. Les principales villes comprennent : Hamilton : Située à une heure à l’ouest de Toronto, elle attire les primo-accédants grâce à ses prix de logements et loyers relativement abordables. Oshawa : Réputée pour ses copropriétés en rangée économiques, Oshawa séduit les acheteurs soucieux de leur budget tout en offrant un accès facile à Toronto. Ottawa : La capitale du Canada offre un marché de l’emploi stable, une qualité de vie élevée et des logements plus abordables que ceux de Toronto. Sa proximité avec les lacs pittoresques du Québec en fait également une destination prisée pour les propriétés de villégiature. L’Alberta : Une alternative abordable Face à l’augmentation du coût de la vie, les villes de l’Alberta offrent des options pratiques pour les acheteurs et les locataires : Calgary : Alliant commodités urbaines et aventures en plein air, Calgary propose des loyers moyens pour un appartement d'une chambre à 1 634 $ et des prix de maisons à 575 600 $. C’est un choix attrayant pour les familles et les jeunes professionnels. Edmonton : Reconnue pour son accessibilité, Edmonton offre des loyers moyens à 1 355 $ et des prix de maisons à 395 400 $, ce qui en fait l’une des métropoles les plus économiques du Canada. Son économie robuste et son coût de la vie bas attirent les investisseurs et les primo-accédants. Qui stimule le marché ? Deux groupes démographiques façonnent le marché immobilier canadien : Jeunes professionnels et primo-accédants (25-34 ans) : Ils privilégient l’accessibilité et la commodité urbaine, se tournant souvent vers des marchés plus économiques comme l’Alberta. Acheteurs de mi-parcours (45-64 ans) : Ce groupe se concentre sur la réduction de la taille de leur logement ou l’aide à leurs enfants pour acquérir une propriété. Alors que l’accessibilité devient un enjeu central, des régions comme l’Alberta gagnent en attrait, redéfinissant le paysage immobilier canadien.

Le loyer moyen demandé au Canada a chuté à 2 109 $ en décembre, atteignant son niveau le plus bas depuis 17 mois, selon un rapport de Rentals.ca et Urbanation. Les loyers ont diminué de 3,2 % par rapport à décembre de l’année précédente, marquant le cinquième mois consécutif de baisse. Cette tendance à la baisse intervient après des années de forte augmentation des loyers, avec une hausse de 8,6 % en 2023 et une augmentation encore plus marquée de 12,1 % en 2022. Malgré cette récente diminution, les loyers moyens restent 16,8 % plus élevés qu’il y a cinq ans. Shaun Hildebrand, président d’Urbanation, attribue le ralentissement du marché locatif à plusieurs facteurs, notamment un nombre record de nouvelles constructions d’appartements, un ralentissement de la croissance démographique et des défis économiques en 2024. « Le marché locatif s’est assoupli dans la plupart des régions du pays l’année dernière », a déclaré Hildebrand dans le rapport. Il a également noté que, bien que les loyers puissent continuer à baisser en 2025, ces diminutions devraient être temporaires et limitées. Les perspectives à long terme suggèrent que les loyers repartiront à la hausse en raison d’un déficit chronique de logements locatifs au Canada. Hildebrand a souligné que le ralentissement actuel de la construction risque de restreindre l’offre, ce qui entraînera une accélération des loyers à l’avenir. Cette récente tendance offre un répit temporaire pour les locataires, mais elle met en lumière les défis persistants liés à l’accessibilité et à la pénurie de logements sur le marché locatif canadien.

Imaginez acheter une maison et verrouiller un taux d'intérêt unique pendant 30 ans, avec des paiements constants et sans pénalités majeures en cas de remboursement anticipé. Si les taux baissent, vous pourriez refinancer pour réduire vos paiements mensuels. C’est le modèle américain du prêt hypothécaire fixe sur 30 ans, un système que le gouvernement canadien envisage d’adopter pour le marché immobilier, comme mentionné dans l’énoncé économique de l’automne. Aux États-Unis, ce modèle est soutenu par des organismes publics tels que Fannie Mae et Freddie Mac, qui achètent les prêts hypothécaires aux prêteurs et les transforment en titres financiers. Ce système libère des capitaux, permettant aux banques de proposer des termes hypothécaires plus longs et stables. Le Canada ne dispose pas d’un tel mécanisme, obligeant les prêteurs à renégocier les conditions tous les quelques années, ce qui entraîne des termes fixes plus courts, généralement autour de cinq ans. Adopter le modèle américain au Canada entraînerait probablement des taux d'intérêt plus élevés en raison des risques supplémentaires pour les prêteurs. Sans un soutien gouvernemental similaire à celui des États-Unis, les prêteurs canadiens devraient imposer une prime pour compenser l’incertitude liée aux taux d’intérêt à long terme et à la stabilité des emprunteurs. Bien que les prêts hypothécaires de 30 ans offrent une stabilité, les termes plus courts au Canada sont souvent assortis de taux plus bas, les rendant plus abordables. Ces renouvellements fréquents permettent également aux propriétaires de profiter des améliorations des conditions du marché, offrant une flexibilité qui pourrait être perdue avec des termes plus longs. Les experts estiment que, bien qu’attrayants, les prêts hypothécaires de 30 ans seraient coûteux au Canada et n’amélioreraient pas nécessairement l’accessibilité financière. Pour l’instant, le système canadien équilibre les besoins des consommateurs et la stabilité de l’industrie.